Medlemmar på FixaKontraktet.se kan få svar på sina frågor direkt av vår jurist Rozze S. Baleng. Här har vi sammanställt några av de mest typiska frågor han fått som bostadsjurist och hans svar. Eftersom vi tidigare även hade andrahandsannonser rör flera av svaren detta område.
Den som har en bostadsrätt eller ett förstahandskontrakt har under vissa förutsättningar rätt att hyra ut sin lägehet i andra hand . Anledningar till detta kan vara att för att man ska arbeta eller studera på annan ort eller om man vill prova att flytta ihop med någon. Rätten att hyra ut gäller då under en begränsad tid, exempelvis är praxistiden för att "provbo med sambo" ett år. Att man har förstahandskontrakt eller äger en bostadsrätt ger dock inte per automatik en rätt att förfoga över lägenheten som man vill, man har alltså ingen given rätt att få hyra ut sin lägenhet i andra hand om man saknar liknande skäl. Dock kan givetvis hyresvärden eller bostadsrättsföreningen ge tillåtelse till det ändå.
Att hyra en lägenhet i andra hand kan vara ett bra sätt att prova på att bo på en ny plats eller ort för att studera eller jobba under en begränsad period. I många fall är det ett nödvändigt ont på grund av att det inte finns lediga lägenheter där man vill bo och att man därför måste söka sig till andrahandsmarknaden, så kan det exempelvis vara i Stockholms innerstad.
Uthyrare Förstahandshyresgäst eller i förekommande fall bostadsrättsinnehavare.
Andrahandshyresgäst Den som hyr bostadslägenhet av uthyraren.
Fastighetsägare Den som äger fastigheten, d v s fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen.
Allmännyttan Kommunalt aktiebolag eller stiftelse som förvaltar fastighetsbestånd med hyresrätter.
Det är viktigt för andrahandshyresgästen att ta reda på att uthyraren har tillstånd att hyra ut i andra hand eftersom att en uthyrare riskerar att förlora sitt hyreskontrakt om uthyrningen har skett utan fastighetsägarens tillstånd, det vill säga om uthyraren har hyrt ut lägenheten ”svart”.
Om uthyraren förlorar sitt hyreskontrakt blir följden att andrahandshyresgästen förlorar sin bostad också eftersom att andrahandshyresgästen avtal gäller med uthyraren av lägenheten, och inte med fastighetsägaren direkt. Kontrollera därför alltid med fastighetsägaren om uthyraren har dennes tillstånd att hyra ut i andra hand.
Se vidare under frågan ”Vem har ansvaret för lägenheten under tiden den är uthyrd i andra hand?”.
För uthyraren gäller det att man har
1. Fastighetsägarens tillåtelse, eller, om man blir nekad av fastighetsägaren,
2. Hyresnämndens tillåtelse
för att få hyra ut i andra hand utan att riskera att förlora sitt hyreskontrakt. De flesta seriösa fastighetsägare använder samma uppsättning regler för uthyrning i andra hand som de som gäller vid en sådan prövning i hyresnämnden.
Prövningen i hyresnämnden sker i två steg:
Uthyraren måste ha beaktansvärda skäl – ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden – för att få hyra ut sin lägenhet, samt
Fastighetsägaren skall inte ha särskilda skäl att vägra samtycke till uthyrningen, exempelvis att andrahandshyresgästen är en misskötsam person.
Den som ska hyra ut endast en del av sin lägenhet, till exempel ett rum till en inneboende, behöver som huvudregel inte fråga fastighetsägaren om lov. Detta gäller så länge den inneboende inte ska använda lägenheten självständigt och det inte ställer till för mycket besvär för fastighetsägaren. Detta innebär bland annat att man inte kan bedriva hotellverksamhet eller exempelvis bo sex personer i en liten lägenhet som bara består av ett rum och kök.
Den som hyr ut en hyresrätt har ingen automatisk rätt att göra påslag på hyran. En tom lägenhet skall i princip hyras ut till samma hyra som uthyrarens egen hyra till fastighetsägaren. Däremot kan den som hyr ut sin hyreslägenhet helt eller delvis möblerad ha rätt att göra ett påslag på hyran, men det finns ingen uttrycklig lagregel som anger hur mycket man får lägga på. Se vidare under frågan ”Vad är skälig hyra?”.
Utöver möbler ingår ibland även till exempel fri hushållsel, betald tv-licens och p-plats som andrahandshyresgästen hyr separat. Uthyraren har då rätt att lägga på en summa som motsvarar de faktiska kostnaderna.
Det finns ingen uttrycklig lagregel om hyresnivån, men det finns en lagregel om att andrahandshyresgästen har rätt till återbetalning av hyra om hyran inte är skälig. Hyran är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter. Ett bra riktvärde för en fullt möblerad lägenhet är ca 10 % över bruksvärdet.
En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. Man tittar bland annat på lägenhetens läge, ålder, standard och skick och jämför med övriga lägenheter som anses vara likvärdiga, främst i allmännyttans lägenhetsbestånd, för att avgöra en lägenhets bruksvärde.
Den andrahandshyresgäst som har betalat en oskälig hyra har rätt att få tillbaka det som hen har betalat för mycket, i upp till ett år tillbaka i tiden. Andrahandshyresgästen har också rätt att få hyran sänkt för den fortsatta uthyrningen. En sådan prövning sker i hyresnämnden men kan också medlas fram privat mellan uthyraren och andrahandshyresgästen. Det ovannämnda gäller för hyresrätter, för bostadsrätt eller andra s.k. privatbostäder gäller andra regler sedan den 1 februari 2013
Samma regler om återbetalning av hyra gäller för företag som för vanliga bostadshyresgäster, även ett företag har alltså rätt att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Även om parterna avtalar bort reglerna om återbetalning av hyra, har parterna rätt att få hyran prövad i hyresnämnden och rätt till återbetalning. En sådan överenskommelse är alltså inte giltig gentemot andrahandshyresgästen
Uthyraren har rätt att ta ut en skälig deposition för uthyrningen. En annan lösning kan vara att istället ta ut förskottshyra. Det är upp till parterna att avgöra i varje enskilt fall vad som kan anses vara skäligt, exempelvis om lägenheten är möblerad. Ett bra riktmärke är en eller två månadshyror i deposition. OBS! att skriva in i hyreskontraktet om depositionen och dess villkor.
Som uthyrare är man ansvarig för lägenheten under andrahandsuthyrningen. Det gäller till exempel hyresbetalningar och eventuella störningar. Glöm inte att fastighetsägaren har ett avtalsförhållande med uthyraren, inte med andrahandshyresgästen. Uthyraren blir alltså rent formellt hyresvärd till sin andrahandshyresgäst.
Andrahandshyresgästen har ingen rätt att per automatik överta förstahandskontraktet, inte heller efter en viss tid. Detta är bara möjligt när uthyrarens avtal har upphört och fastighetsägaren väljer att teckna avtal med just den som har hyrt lägenheten i andra hand.
Den hyra som uthyraren fått vid uthyrning av sin bostad i andra hand räknas som skattepliktig inkomst i inkomstslaget kapital. Uthyraren ska redovisa ersättning som har erhållits både i kontanter och i annan form. Uthyraren har rätt till ett avdrag på 40 000 kronor per år och lägenhet. För småhus och ägarlägenhet får 40 000 kr).